(GZ-15/16-2021)

► Anhörung Bauausschuss im Bayerischen Landtag:

Wer kann sich die Mieten noch leisten?

Die Suche nach bezahlbarem Wohnraum wird zunehmend zu einer drängenden sozialen Frage. Kommunen spielen dabei eine Schlüsselrolle – so fordern die Landtags-Grünen mehr Unterstützung bei der sozialgerechten Bodennutzung, kommunalen Bodenbevorratung und Konzeptvergabe. Über Lösungsansätze und Perspektiven diskutierten Abgeordnete und Experten in der Anhörung „Bayerische Wohnungsbaugesellschaften und Immobilien Freistaat Bayern (IMBY)“ des Bauausschusses im Bayerischen Landtag.

Die Wohnungskosten in der Metropolregion München sind in den vergangenen Jahren rasant gestiegen. Auch wenn Geringverdiener, Alleinerziehende, Familien und junge Menschen sowie Seniorinnen und Senioren besonders von der Entwicklung betroffen sind, ist das Problem längst in der Mitte der Gesellschaft angekommen. „Seit dem Ausbruch der Coronakrise werden erstmals spürbare Effekte auf dem bayerischen Mietmarkt sichtbar“, bestätigte Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, diesen Trend anlässlich der Vorstellung aktueller Zahlen zu Mietpreisen auf dem bayerischen Mietmarkt.

„Im Bayerntrend sind zwar keine Mietrückgänge, aber abgebremste Mietsteigerungen zu beobachten. Von einer nennenswerten Entspannung am Markt kann jedoch nicht gesprochen werden. Wer gehofft hatte, die Pandemie würde quasi als Collateral-Gewinn den Mietmarkt nennenswert entlasten, muss sich leider von diesen Hoffnungen verabschieden.“ Die Mieten legen also weiter zu, aber langsamer.

Vorteile für Kommunen

Dipl.-Ing. Andreas F. Heipp, Vorstand der Joseph-Stiftung, hob in der Expertenanhörung im Bauausschuss des Bayerischen Landtags die Vorteile hervor, die sich für Kommunen derzeit abzeichnen. So führte er aus, dass verwertbare Liegenschaften häufiger identifiziert und angezeigt würden. Sofern für entsprechende Areale noch keine baurechtliche Planung bestehe, könnten Städte und Gemeinden entscheiden, ob sie selbst oder mit Dienstleistern bzw. mit Investoren die Flächen entwickeln wollen.

Wichtig sei vor allem, dass bei der Veräußerung von Flächen Konzepte mit gefördertem Wohnungsbau privilegiert würden, so Heipp. Zudem müsse der geförderte Wohnungsbau durch Zweckbindungen und Vorkaufsrechte abgesichert werden. Laut Heipp sei dabei allerdings zu vermeiden, dass „geförderter Wohnungsbau zu einer Asset-Klasse mutiert, bei der durch Mietsteigerungen nach der Bindungsphase hohe Renditen erwirtschaftet werden können“. Aktuelle Mehrfachveräußerungen nach Projektentwicklung ließen diese Tendenz vermuten.

Hans Maier, Direktor des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen e.V., ergänzte, dass in Anbetracht der Wohnungsnot alle noch nicht bebauten Liegenschaften für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Betracht gezogen werden müssten: Insoweit müssten auch etwaige Umwidmungen von Bauland zugunsten von Wohnraumprojekten geprüft werden.

Flexible Rahmenbedingungen schaffen

Laut Andreas Eisele, Präsident des Bayerischen Landesverbandes der privaten Immobilienwirtschaft (BFW), seien die Ursachen für teures Wohnen vielschichtig: So seien nicht nur die hohen Grundstückskosten, sondern auch die durch die Corona-Pandemie verursachten knappen Ressourcen bei Fachkräften und Baumaterialien sowie komplexe Bauvorschriften Gründe für steigende Baukosten.

Beim sozialen Wohnungsbau ist laut Eisele „der Staat aber nicht der bessere Unternehmer“, denn allein durch den Ankauf von Wohnungsbeständen durch die öffentliche Hand entstehe keine einzige Sozialwohnung. Die Aufgabe des Staates sieht Eisele darin, flexible Rahmenbedingungen zu schaffen, die es der Immobilienwirtschaft erlauben, die hohe Nachfrage an Wohnungen zu decken. Wettbewerbliche Nachteile müssten zugunsten der freien Immobilienwirtschaft stärker berücksichtigt und von staatlicher Stelle ausgeglichen werden.

Bessere Förderkonditionen

Ulrike Klar, Stadtdirektorin und Leiterin der Hauptabteilung Stadtsanierung und Wohnungsbau der Landeshauptstadt München, führte aus, dass Wohnbaugrundstücke des Freistaats Bayern ausschließlich für den geförderten und preisgedämpften Wohnraum verwendet werden sollten. Darunter falle z.B. auch der Wohnungsbau für die Beschäftigten des Freistaats Bayern (StadiBau) oder der Bau von Studentenwohnungen, für die der Freistaat zuständig ist.

Erheblichen Verbesserungsbedarf sieht Klar bei den Förderkonditionen im staatlichen Einkommensorientierten Förderungsverfahren (kurz EOF). Dies zeigten zahlreiche Rückmeldungen unterschiedlicher Fördernehmer. Insbesondere blieben die in den Förderprogrammen vorgesehenen Kostenobergrenzen weit hinter den tatsächlichen Kosten und Kostensteigerungen zurück. Hans Maier, Direktor des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen e.V., warnte in diesem Zusammenhang davor, dass geförderte Wohnungen nicht zum Spekulationsobjekt werden dürften. Weiterveräußerungen sollten deshalb erst nach längeren Haltefristen genehmigt werden.

Ziel Partnerschaften

Daniel von Schamann, Ressortleiter Recht und Prokurist der GEWOFAG Holding GmbH, bezeichnete die „Förderung des Baus billiger Volkswohnungen als Aufgabe des Staates und der Gemeinden“ und forderte einen stärkeren kooperativen Ansatz zwischen den staatlichen Stellen bzw. staatseigenen Gesellschaften und den Wohnungsgesellschaften vor Ort. Das Eingehen von Öffentlichen Partnerschaften sei für eine Verstärkung des sozialen Wohnungsbaus in dem Münchner Gebiet essenziell, so Schamann.

Maximilian Karl, Vorsitzender des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, unterstrich in seinen Ausführungen die Relevanz von Ausschreibungen zur Wertermittlung bei der Veräußerung staatlicher Grundstücke. Nicht das „billigste Gutachten sei automatisch das beste Gutachten“, so Karl. Vor diesem Hintergrund müsse nicht zuletzt die Verzahnung zwischen Liegenschaftsverwaltung und Bauverwaltung intensiviert werden.

Mehr Unterstützung für Kommunen

Jürgen Mistol (Bündnis 90/ Grüne) fordert eine bessere Zusammenarbeit zwischen der IMBY und den bayerischen Wohnungsbauunternehmen und eine transparente Immobilienstrategie des Freistaats zur Erhöhung des Anteils von preisgünstigem Wohnraum.

„Darüber hinaus muss die Wohnraumförderung deutlich aufgestockt werden und die Kommunen brauchen mehr Unterstützung bei der sozialgerechten Bodennutzung, kommunalen Bodenbevorratung und Konzeptvergabe.“

Mistol hob aber auch hervor, dass es problematisch sei, dass sich Kommunen gerade im Speckgürtel von München teilweise dem öffentlich geförderten Wohnungsbau verwehrten, was dazu führe, dass Fördermittel nicht vollumfänglich abgerufen würden.

Natascha Kohnen (SPD) ergänzte, dass durch die Nutzung eines sog. Flächenkatasters noch mehr und möglicherweise auch schwieriger zu planende Bauflächen, z.B. über Parkplätzen, identifiziert werden könnten.

Gleichwertige Lebensverhältnisse schaffen

Die FDP-Landtagsfraktion setzt sich für gleichwertige Lebensverhältnisse im Freistaat ein. „Nur durch eine bessere analoge und digitale Verflechtung kann ein weiterer starker Zuzug in die Städte und damit eine weitere Explosion der Mietpreise abgemildert werden. Hierzu zählt vor allem eine gleichwertige Breitband- und Mobilfunkversorgung, um alle ländlichen Regionen für Home-Office-Tätigkeiten interessanter zu machen“, forderte Ausschussvorsitzender Sebastian Körber (FDP).

Er erkundigte sich zudem, inwiefern vom Staat in Auftrag gebende Verkehrsgutachten die Veräußerung und Festsetzung des Verkaufspreises staatlicher Grundstücke plausibilisierten. Körber äußerte diesbezüglich Bedenken, dass staatliche Grundstücke zum Teil unter ihrem Marktwert veräußert würden.

Auch laut Jürgen Baumgärtner (CSU) müssen die Förderrichtlinien in Bayern dazu beitragen, dass überhitzte Räume auf der einen Seite und Räume mit demografischen Problemen auf der anderen Seite stärker gefördert werden.

 

 

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